温家宝总理日前提出“让房价回归到合理的价格”，这为未来一段时间的调控指明目标。
房价问题成为昨日举办的2011(第三届)中国地产年会与会专家热议的话题。专家认为，合理的房价涨幅需满足三个“低于”，即低于GDP的增幅，低于人均收入的增幅，低于CPI增幅。而今年的房价增幅应可达到三个“低于”，预计国内房价将有10%到15%的下调空间。
今年房价预计增幅约4%
在持续调整的楼市中，房价走入下降通道。从目前的信息来看，中央调控楼市丝毫没有放松的迹象。怎样的房价才算合理？
中国企业家协会副会长、中房集团理事长孟晓苏表示，国务院在今年1月26日的“新国八条”中就有了明确的规定，这就是两个低于：“低于GDP的增幅，低于人均收入的增幅”。而今年房价增幅还会出现第三个低于——低于CPI增幅。据有关专家统计，今年房价的预计增幅应该是在4%～5%之间，这就相当于降价了。
11月1日，发布数据显示，10月百城住宅均价连续第二个月环比下降，十大城市均价降至今年3月以来最低。
据统计，10月全国100个城市住宅平均价格为8856元/平方米，较9月下降0.23%，其中40个城市价格环比上涨，两个城市价格与9月持平，58个城市环比下跌。10月价格环比下跌的城市是自去年8月以来下跌城市数量最多的一个月。
深圳的情况同样不容乐观，10月深圳的新房成交均价环比下跌4.5%至19071元/平方米，为7月份以来最低，同比下跌1成多。
“中央关于调控不放松的表态，说明了房企艰难的日子还将继续，房价下降拐点已经形成。”住建部政策研究中心副主任王钰林如是说。
房价跌五成的可能性为零
近来，越来越多的房企正前赴后继地投身降价大潮。其中，不乏万科、中海等龙头房企，个别楼盘降价幅度扩大至20%至40%。
降价的悲观氛围笼罩着整个楼市。银监会前主席刘明康称，银行可承受房价下跌40%，更加重了这一利空成分。
国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松称，刘明康的这番表述并不意味房价将迎来大幅调整，而是更侧重于强调，我国银行业有能力对抗大幅调整带来的冲击。
中国社科院金融所研究员尹中立则认为，此番言论实际上也是暗示促房价下降的决心。至少从金融监管的决策层来看，已经做好使房地产价格大幅下降的心理准备。
美银美林集团中国区行政总裁刘二飞认为，中国的房价下跌30%到50%的可能性为零，预测最多有10%到15%的调整空间。
开发商起码要扛6个月
持续调控使得开发商的“资金池”水位一降再降。
受销售持续低迷影响，衡量上市房企资金链状况的经营性活动现金流量净额也大幅下滑。从三季度的数据看，29家上市房企的经营性现金流量净额为－16.6亿元，而去年同期则为30.8亿元，其中有15家出现经营性现金流量净额下滑。
从上市房企三季度的存货量看，144家房企截至9月底的存货量已达到1.22万亿元，较去年同期的0.86万亿元上涨了41.86%。
在仔细研究刚出炉的宏观数据后，中华全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生认为，中国房地产业不会崩盘，将有一个持续回调的过程。她说：“未来6～12个月，房地产开发商面临的流动性压力将加大，很多房地产开发商起码要扛6个月。现在很多企业已开始降价，以价换量。”
市场观察：多地频现土地流拍
开发商和购房者“双观望”情绪加剧
近来，济南、南京、成都等城市纷纷出现土地拍卖流拍，楼市开始显露“真降”痕迹。有专家近日表示，房地产企业拿地谨慎与购房者持币待购“双观望”情绪进一步加剧，可能对未来一两年内房屋供给产生一定影响，增大房地产调控阻力。
土地流拍频现
11月2日，济南市国土资源局公告出让的11宗国有建设用地使用权，有9宗因无人申请购买而流拍，另外2宗土地则以底价成交。
进入下半年以来，昔日热闹的土地竞拍场面变得冷清起来，底价成交甚至频频流拍，在部分城市呈现出蔓延之势。成都市近日拍卖五块土地，其中2块流拍，3块底价成交。武汉市今年下半年举行的两次土地挂牌拍卖会上，多数地块以底价成交，竞价地块屈指可数。
10月，在南京举办的三场土地出让活动中，共推出16幅地块，最终只有7幅以底价成交，7幅土地延迟拍卖，1幅土地流标，1幅溢价仅1.9%。
土地流拍频现，凸显当前一级市场的冷清。山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为，在限购和限贷等调控措施下，开发商资金短缺已经非常严峻，在房价尚不明朗的情况下拿地对很多开发商而言已是一种不明智的选择。
“假摔”还是“真降”？
记者调查发现，无论是新开的楼盘还是正在出售的楼盘，都出现了看房人少、成交低迷的情况，而一些开发商表示近期已无拿地计划。专家表示，进入10月份以来，房地产市场出现购房者观望房价和开发商观望地价的“双观望”状态，土地一级市场和住房二级市场都处在以价格涨跌为中心的博弈中。
在北京、上海、深圳等一线城市最近频频爆出大幅降价消息同时，二、三线城市也慢慢进入降价序列。频频遭受质疑的房价“假摔”声正逐渐消去，楼市开始显露“真降”痕迹。
两大隐忧暗藏
一方面是土地频频流拍和以底价成交，另一方面开发商和购房者“双观望”的情绪加剧，专家表示，这种局面如果继续维持，可能会给今后房地产调控带来不小压力。
山东师范大学房地产经营管理系主任程道平认为，原本应投入市场的土地因为流拍未能或延缓投入市场，这将使一年或一年半时间后的住房供给量减少，加剧刚性需求与住房实际供给之间的矛盾，从而为房价下行增添新的变数。此外，频繁出现的土地流拍也可能给地方政府财政收入带来一定压力。
李铁岗认为，保障房建设是在土地供给减少的情况下缓解供需矛盾的关键所在。
(据新华社济南11月13日电)
专家观点：房价向下走 市场非常大
易宪容昨在深表示：
房价向下走
市场非常大
深圳商报记者 胡佩霞
昨日，由中国平安举办的“2011中国平安价值论坛”在深圳举行。知名经济学者、中国社会科学院金融研究所研究员易宪容在论坛上称，只要挤掉泡沫，地产仍可是未来30年中国经济持续发展动力。
易宪容及平安大华基金管理有限公司宏观策略分析师焦巍昨应邀出席论坛，并就经济大势发表演讲。
房地产业潜力大
目前，大家都很关心此轮调整房价能否下跌，如果房价下跌过大会否导致中国经济硬着陆。
易宪容就此分析，如果挤掉房地产泡沫，中国经济还可辉煌30年。他作了一个简单测算，中国有7亿城市居民，以3人为一个家庭计，中国有2.33亿个住户。以每户买一套100平方米的房子计算，中国需要233亿平方米的住宅。2009年，中国销售了9亿平方米的房产，按这个速度计算，中国房地产还需要生产20年。因而房地产仍可成为保持经济增长的持续动力。但这一局面的形成有一个前提，这就是房价要降下来，让房地产真正成为一个消费品。市场就会无限大，改变目前房地产业以投资主导的现状。
焦巍认为，今年预期固定投资下降一半，从现在33%下降到15%，仅会对GDP增速下拉4%。悲观的情况下，明年中国的固定资产投资增速仅有20%，即使如此，明年中国GDP增长仍可能达到8.6%。即使地方政府的土地出让金下降30%，目前以30%速度增长的地方财政收入，仍可支持地方政府10%的投资增速。因此不必对房地产调整对中国经济的影响过度悲观。
保障房制度不适宜内地
易宪容认为，从全世界范围看，美国、加拿大保障性住房占比不超过5%。新加坡占比较高，但新加坡只有300万人口，而且保障房发展了70年才达到目前水平。
香港保障房制度也不适宜内地。香港目前的住宅六成以上小于60平方米。内地政府财力不大、居民多、地域大，长期发展保障房能力有限。如果能让房价逐渐下降，现在的限价房、经适房的意义都不大，从长远看，保障房的意义也会减小。
易宪容认为，未来中国房地产走势要密切观察三种因素：
第一，关注信贷特别是按揭政策的变化；第二，房地产税收政策的变化。住房遗产税、住房财产税几乎是零。住房交易税仅有1.5%。欧美国家房地产交易所得税最高的边际税率可达75%。德国十年房价仅上涨10%，原因是德国有严格的房地产税收政策，投资房地产在德国赚不到钱。第三，看新一届政府如何对房地产定位。
