细则第一条:产权可靠吗?
注意产权证上的名字、产权的性质和内容、验看正本、查询产权证的真实
性。看名字时注意房主是否与卖房人是同一个人?若不是同一个人,他们之间的
关系?这种关系可信吗?货真价实的产权证是确定房屋权属的惟一标准,产权证
上的面积是有关部门勘验过的结果,将来很多费用如:物业管理费、暖气费等都
是按照这个标准收取的。因此验看产权证、到房管局查验产权证的真实性是很重
要的步骤。假如有人以种种借口解释拿不出正本只能给复印件的原因,你只管当
他是骗子就好了。
另外,还要搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房?成本价
房、标准价房基本上都需要单位盖章后才能真正上市交易,而经济适用住房更接
近商品房的交易,因此,产权性质的不同牵涉到成交过程的复杂程度,也牵涉到
卖房收益的分配问题,当然也会影响到卖主的积极性,从而影响买卖过程。
记下产权证上注明的内容,包括一些细节:面积、标注的地址、有的标准价
房会注明产权的分配比例等等。
细则第二条: 原单位是否允许转卖? 是否与原产权单位确认利益分配办
法?
确认原单位是否同意出让 标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用
或者与原单位按比例分成的问题,房主是怎样处理的,进行得怎样了,这是买主
必须了解的。几乎所有的公房原单位都保留优先回购权,如果原单位既不回购,
又不同意出售,“那就是妨碍房改”,这是专家人士的观点。
需要特别指出的是,军产、院产、校产的公房一般与本单位的办公场所在一
个大院里,这些单位一般被列为特殊单位,有些可能不宜有外人入住,这种公房
在单位没有同意之前,不可能取得上市资格。
细则第三条:是否有私搭私建部分?有否占用公共空间?是否改动过房屋的
内外部结构?是否有牵涉到面积计算的结构改动?
老旧房屋大多有各种不适合居住使用的缺陷,因此很多人对房屋进行了改
造。比如占用屋顶的平台、走廊搭建小阁楼、如将阳台封闭后改成卧室或厨房、
将一间分隔成两间等等,但这种改造不一定适合你自己,因此在购买时应该将这
些因素考虑到,并将额外增加的面积刨除在房价计算之外,甚至要考虑到自己若
要将布局恢复原状需花费的时间和金钱。当然,反过来说,卖房人肯定会将这些
改动当成自己房屋的一个卖点,如何在买卖双方之间找到平衡,就得具体情况具
体分析了。
细则第四条:确认所购房屋的准确面积。
您应该了解的内容包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积。产权证上一
般标明的是建筑面积。新建商品房的使用率尚且没准,老旧房屋的使用率就更难
以保证。所以最保险的办法是测量一下房屋内的从墙角到墙角的面积,即所谓地
毯面积。测量室内面积的好处还在于可以顺便算一算自己的家具放不放得下?
细则第五条:仔细观察房屋的内部结构。
户型是否合理 ,管线是否太多, 从一些现象看内部问题。旧小区的户型大
多落后,厅比较小,厨卫的设计也不科学,楼与楼之间也不太注意私密性的保
护。这些缺陷如果正好是你所不能容忍的,就不要买,即使可以容忍,也可以作
为杀价的砝码。
注意一下水、电、煤、暖的管道走向,是否走线不合理?可以房屋的表面反
映出来的问题看房屋内部结构的问题。比如天花板是否有渗水的痕迹?墙壁是否
有爆裂或者脱皮等明显的问题?
细则第六条:考核房屋的市政配套。
水 打开水龙头观察水的质量、水压;如果自来水有浑浊、发黄的现
象,可能是水管生锈引起的;假如这家水壶中的水垢多,说明这一带的水质很
硬。水流小而缓慢则是水压不足的直接表现。
电视 虽然数量不多,现在仍然有些小区和家庭未能通上有线电视,有的
是因为小区都没有开通,有的是房主一直没有去办理这方面的手续。不妨打开电
视看一看图像是否清楚,能收视多少台的节目;
供电容量 夏天开不了空调的现象在旧小区里太常见了。希望你不要尝
试一开空调就掉闸的滋味。
电线 老化电线容易引起火灾,而且电线老化说明房屋年限已经不短,
供电容量十有八、九不适应现在人的居住需求。
电话线 电话线的接通情况,一根还是两根,是普通电话线还是ISDN电话
线;电话线的接通情况只能说明的是,这一带邮局的服务水平如何。现在电话移
机很方便,你完全可以让房主将电话移走,不计入房价。然后另外安装电话,以
免入住后每天为了接陌生人的电话烦恼。
煤气 北京大部分小区已经换用天然气,这也是将来的趋势。还在用煤
气管道的住房,应该考虑到将来换装天然气时的费用。还有相当多的城郊住房没
有煤气管道。提醒注意的是应该注意一下点燃煤气灶后的火焰高度,判断煤气是
否充足。
热水 供应热水的小区一定是有一定档次的新小区,这种房屋的价格应
该与二手商品房相提并论。旧小区的房屋自带热水器的,要考虑其品牌、新旧程
度,是燃气的还是用电的,不妨亲自试用一下,看看水的温度如何。如果是燃气
的,应该注意是否是已经禁止生产的直排式热水器,热水器的位置在哪里,洗澡
时是否安全?
暖气 供暖单位是什么性质?是大市政供暖还是小区单独供暖?暖气费
是上门收取还是自己到收费站去交?暖气片数尽量多一点总要好一些。如果是冬
天去看楼,不妨摸一摸暖气片的温度。
细则第七条:内部装修的状况及房屋的内部结构图。
原房屋是否带装修 ,了解住宅的内部结构图 .对房屋尽可能地仔细观察,
最好还能做些记录,记下房屋使用的是瓷砖还是木地板?有没有吊顶?卫生间和
厨房使用的是什么品牌的用具?原有装修是否符合你的需要?无论你是否喜欢这
些装修,房主都会因此而提高他对房价的预期。
新建商品房都会提供给你一张户型图,但是二手公房的情况更为复杂。如果
你买了房以后打算装修,一定要问清楚管线的走向、承重墙的位置等,以免造成
不必要的麻烦。
细则第八条:物业管理的水平
保安、保洁、绿化的水准
提供服务的内容和水准
基本生活设施的管理
观察公共楼道和小区的整洁程度及布局;小区是否封闭?保安水平怎样?观
察一下保安人员的数量和责任心。小区内是否比较青翠?是简单的草坪加树木,
还是有一定的园林设计?
水、电、煤、暖的费用是上门代收还是自己去缴?三表是否出户?是否有社
区便利家政服务?家里的灯坏了有人帮助修吗?等等。
每家每户是否设有信报箱?从上面的灰尘厚度可以看出信报箱的使用频率以
及物业管理公司在这方面的工作如何。观察电梯的品牌、速度及管理方式,是否
有人值守(旧小区的电梯一般较老旧,有人值守更可靠),晚上最晚开到几
点?