地产商“兼职”消费者，银行成尴尬的“帮凶”？
●记者调查感言
在开盘十几天之内，就将整个项目的房款全部回收，这样的地产神话天天都在
上演。而可怜的消费者长久以来都被蒙在鼓里。更重要的是，由此衍生出的一系
列三角问题，使银行、消费者成了最无辜的牺牲品，精明的地产商们也因此找到
了一条新的求生之路。
我们一直试图为读者揭示地产界尽可能多的潜规则，而每当发现了新的线
索，在兴奋之余，也会不寒而栗，进而为即将遭受地产商暗箭的消费者捏一把冷
汗。
违背常理的原告
2000年3月，刘军在宣武区中加大厦买下3套住房；
2001年7月，刘军在得知房产证的办理没有任何结果后开始拒绝还贷；
2002年4月，刘军被开发商以不按期偿还贷款为由告上法庭。
这个案例最为蹊跷的地方在于，房屋买受人不按期缴纳贷款本来应该由银行
来起诉刘军，结果却是开发商冲到了最前面，其中的症结何在？
答案随着庭审的进行而随之解开：开发商事先为业主代缴了首付款，如果刘
军拒绝支付后续的月供，则最终会危及开发商的利益。然而，开发商为什么要事
先垫付首付款呢？更可疑的是，如此“好心”的开发商竟比比皆是，这已经成为
地产游戏中的关键一环。
正规的贷款程序是，当买房人看中了房子，就先向开发商支付首付款，随
后，买房人再向银行申请按揭贷款，以支付剩下的房款。经过银行的审核，符合
条件的申请者就得到了银行的贷款。银行直接将贷款划给开发商。在整个过程
中，只有银行与买房人发生关系，开发商基本上就是个局外人。
而现在的开发商如何摇身以变成了房贷中的主角？
记者终于寻到了一位愿意讲真话的圈内人，抽丝剥茧般地为我们揭开了假房
贷的层层面纱。
地产商“兼职”消费者
在地产圈里时常流传这样一个“吉尼斯纪录”，谁能够以最快的速度收回全
部房款。按照正常的程序，一个中型项目，如果卖得好的话，回收期也至少在一
年以上，这位圈内人透露给记者，规规矩矩地卖房，六成项目都要拖到两年以
上，他特意强调了“规规矩矩”四个字。而目前，这个纪录正被不断刷新，没有
人知道最短的时间是多少，因为新的纪录随时都会产生，但一个月内收回全部房
款已经不是新鲜事了。
他们究竟做了些什么？在外人眼中就像变魔术一样。
如果一个项目有1000套房子，开发商就迅速找到1000个“户主”，其中一部
分是销售人员，更多的则是刚刚实现“农转非”的京郊县城里的无业人员，每人
提供一个身份证明，就可以获得一笔相对于他们来说可观的回报。以至于瞬间就
冒出了1000个买房人，可笑的是，其中相当一部分人的月收入不足1000元，却正
在购买价值80万元左右的房子。
开发商以这1000个“户主”的身份向银行做按揭贷款，出现在银行面前的只
是个人，而不是开发商，每个人的资料都相当完备，殊不知，这所有的一切都是
开发商导演的，人人都有一份完全符合按揭条件的背景资料和身份证明。“户
主”们向银行交纳的首付款自然也是开发商垫付的(所谓的垫付，基本上等于不
付，相当于将钱从自己的左手倒到了右手)。一个星期之后，银行就把每个户主
贷到的款子划到了开发商的户头上。至此，整个演出的第一幕告一段落，开发商
以常人不可思议的速度将房款拿到手中，扣除垫付的首付款，八成以上的房款已
经到位。一般来说，可以拿到几个亿。
自己卖，自己买——这样的游戏潜规则已经成为圈里人公开的秘密，彼此心
照不宣。
售楼处里的喧嚣不会再引起地产商们过多的注意，因为资金已经回到了自己
的腰包里。
资金的救命稻草
“房地产商之所以这样做，无非是想迅速回笼资金。”这位揭秘者给记者分
析着，“资金对他们来说，意义非常重大。一年内收回资金和一个月内收回资
金，对他们意义截然不同，简直是一个天上，一个地下，差别相当大。”
至于回笼上来的资金，地产商们会迅速投入下一个项目的周转中，而不会有
片刻的闲置。
近一年来，从4号令到10号令，央行的动作异常凶猛，银根紧缩导致众多中
小地产商的资金链完全断裂，几乎到了无米下锅的地步。无奈之下，通过这种方
式进一步缩短资金回笼周期，俨然成了他们的救命稻草。
一位不愿意透露姓名的央行人士承认，这是央行所始料未及的，他大大感叹
了一番开发商的“聪明才智”，对此唏嘘不已。如此灵活的融资方式，使很多开
发商得以“续命”。
银行：尴尬的“帮凶”？
虽然假个人贷款相当普遍，但记者多方采访银行界人士，对于一套商品住宅
多次贷款销售的核心环节——如何不被买受人发现而实现贷款成功转贷，始终没
有获得详细的内情。有银行工作人员告诉记者，造成假房贷的有两种可能性，一
种正如前文所述，银行被骗了，开发商利用真实存在的人来骗贷，而不是纯粹的
假造身份证(曾经确实有过这样的阶段，但开发商的进化速度远快于银行)，银行
无据可查，一切看上去都是那么“顺理成章”。
另外一种就是银行内部有所接应，可以任意更改贷款人姓名。“这只是一种
可能性”这位房贷部的女士表态异常慎重，“但这种可能性已经在不同的场合被
验证过。”她表示并不能提供任何直接的证据。
随着另一位银行人士的断然否认，使整个事情变得更加扑朔迷离。他表示，
一些贷款的逾期，就是因为债权人已经变更，原来的债权人将手中的房子卖出，
不再继续还贷，而新的债权人在转贷过程中或因原债权人不配合或因手续不全，
造成还贷资金的断链，使银行成为最终的受害者。
不管是“内鬼”的协助，还是银行的“低能”，这两方面都使银行处于一种
极为尴尬的境地。虽然按照按揭的程序，银行扣留了房产证，在应对风险方面，
还可以嘴硬下去。但有消息称，如此有意无意地为开发商变相融资已经引起了上
级主管部门的注意。
高价位贷款风险暴涨
当开发商最初在购买自己的房子时，为了融到更多的资金，就向银行高报了
房子的单价，这个虚报的单价是开发商预期最终可以涨到的价位，每平方米多报
300到500元，就可以多融到上千万元的资金。
一般楼盘销售的规律也是先卖朝向、户型、位置不太好的，当然这部分住宅
的价格也相对较低，等销售量超过30%的时候，会有一次提价，超过60%的时候，
会再一次提价。如果楼盘销售得好，提价的比例与速度会更大更快。
开发商预先把每一次提价的额度都算计在了虚报的单价中，也就是说，如果
一切按照开发商预想的一样，销售状况一路看好，就平安无事。而一旦销售并不
理想，维持原价尚卖不出去，根本无法实现两次提价，甚至被迫降价的话，其中
的风险就陡然增加。
开发商已经将手中的资金挪到新的项目中或花在巨额的广告营销中，根本没
有钱来补这个窟窿，“局面不堪设想。”局外人在分析的时候，也不免一身冷
汗。房子最终被抵给了银行，这部分无人看好的空房要么成为银行的“固定资
产”，要么被重新评估，划进“呆账坏账”。
到目前为止，如此高价位贷款的比例还很少，按照这种规则操作的开发商都
还比较保守，但也不乏想赌一次的小型开发商，或对自己的项目盲目自信之徒。
