【综述：购房不仅要技巧，换房也需有技巧】

限购令的出台，受到影响的除了首次置业者和投资客以外，还有部分想改善住房需求的市民。“限购令”不但明确了第三套住房不能获得贷款，同时也规定了每个家庭只能新购买一套住房，于是不少计划逐步改善住房条件的购房者只能选择两极化道路——要么暂缓购房计划，要么想尽办法一步到位买豪宅。那么这些市民改善置业需求需要注意哪些事项？如何才能换到称心如意的房子？

　　换房要量力而为

　　家住西区的黄先生一家三口住一套100平方米的房子。新政前，他原本打算再买一套大房子改善居住环境，然后在好学校附近买套小房子方便小孩上学。新政出台后，他再买大房子就属于第二套房，首付和利率都很高，而再买学区房就是第三套房，不能用贷款，一下子让黄先生的购房压力增加不少。黄先生开始在换大房子和买学区房之间犹豫不定。

　　郑州美华总经理乔小勇说，随着楼市调控，房贷政策有所改变，市民在买房子时一定要量力而为。“购买房子前一定要算算自己有多少钱，能够买多大的房子，要向银行打听好能贷款的额度，不要盲目下单，浪费买房时机的同时，已交付定金还存在风险。但值得提醒的是，升级置业也需要量体裁衣，没必要购买过大的房子而背负过大的贷款负担。”

　　融资算盘要打清

　　新政下，房贷的调控是主角，最近贷款利率的上调对不少准备升级置业的市民来说，购买二套房的门槛因此提高。那么，消费者购第二套房怎样“融资”及节省成本呢？

　　乔小勇说，利率上调加大房贷压力，购房者要学会“自减”房贷利息，除用足公积金政策和巧用房贷理财产品外，还要在首付和政策上下足工夫。“二套房贷款利率高，升级置业的购房者如贷款过高，会带来很大的还款压力，因此购房者最好想办法多付一点首付，以减少贷款额。”对于二套房购房者来说，如果没有全款购买的能力，则可以选择公积金贷款，因为公积金贷款和商业贷款首付都是五成，而公积金贷款的利率更加优惠。

　　缩短买卖时间差

　　房贷政策的收紧使得换房成本显著提升，于是一些改善型换房族干脆选择“先卖后买”。比如杨先生看好了一套二手房想先卖掉旧房子拿全款来买新房子。但由于旧房迟迟无法售出，而影响了新房的购买，并且还担心卖出房子后，可能就买不到相同条件的房子。

　　专家建议说，投资者先卖后买升级置业，一卖一买之间有个时间差，对此换房族要把握好。升级置业购房者在卖房时可以给予对方一定的优惠，这样自己的房子在市场上会更有竞争力，以缩短售房时间差，而不至于误了购新房的计划。此外，专家还建议购房者可以在卖房的同时看新房，在签卖房协议时，与买主写上延期交房，来解决购买新房的未尽事宜。

　　改善型购房者大多是具有一定购房经验的人，目前由于人口增加、工作调动等一些原因需要进行置业升级。所以改善型购房者在考虑房屋面积、格局、实用性、小区环境的同时，交通、学校、商场、医院等生活配套设施也是选房时需要注意的问题。改善型购房者更清楚自己对房屋各方面的需求，是在第一套住房的基础上选择更适合自己的房屋，属于针对首次购房，更加扬长避短的选择。所以改善型购房者在置业时相比其他类型应考虑得更加全面。