无论是置业自住或投资出租，买房都是个人资金投入较大的项目，而买来的房产
在个人资产额中也占据相当重要的比重。房地产市场如同其他市场一样，机会与风险
并存。因此，买房者因势利导，在买房时注意规避风险，对于个人在房产投资的效益
和房产价值都是极为重要的事情。 　　

　　一般来说，房地产市场整体趋势是上扬的，这不仅是因为它是人们衣食住行中不
可或缺的不动产，而且由于土地资源的有限性和房地产价格的上扬趋势。但这只是一
般性的总体情况，而不是具体的个案情况。特别是在房地产开发商大号字特写的
“升”或“涨”的广告营销影响下，买房人如不注意具体情况具体分析，有意识地规
避风险，则有可能导致冲动购买，并有可能面临以下六项贬值风险： 　　

　　1．房市的波动风险。 　　
　　不动产的波动性相对股市要小一些，但仍然是有波动风险，特别是在某些特定情
况下，其波动幅度还很大，尤其是在形成高价的房地产“泡沫”破裂后或经济危机及
经济衰退期时更是如此。如前些年日本房地产“泡沫”的破裂，最近的香港房地产价
值受亚洲金融风暴打击而出现的大幅下降。现在，开发商都说买他的房升值，有的还
把哪一年涨多少都给在表里列出来。事实是，有升有降。还有一种情况就是有价无
市，即他硬标个高价挺在那里，无人问津。房市也有其波动周期，预测一下可以，准
确与否就难说了。所以，即使是在房市上升期，也应意识到下降的风险，而不要一厢
情愿地相信到了哪一年就能升多少值。至于具体到北京房市，虽各家对房价高低各有
说词，但有两个现象可以考虑：其一是众多的房地产开发公司并存，这表明有较大的
利润空间在吸引开发商涌入房地产市场，而且竞争还没有到达优胜劣汰的程度。换句
话说，就是价格还没有在竞争下回落到位；其二是城区地产资源的局限性和郊区地产
资源储备不断扩大，前者在中央商务区等有重要经济意义的城区如朝阳中央商务区和
海淀中关村高科技园区更为明显，后者则随着道路交通，市政工程不断迅速向外扩展
而不断增加。 　　

　　2．供求关系变化的风险。 　　
　　房产的供给量与客户的有效购买量是动态变化的关系。在供量超过购买量时，房
产的价值一般向下运动。具体到某一地区，这种现象则看得更清楚些。比如，在朝阳
中央商务区有许多买房者以投资为目的购买高档外销公寓，以期获得高额回报。但
是，不少房产投资者往往是以相邻现有的高档物业出租价格为计算基础的，并且对有
效需求有较高预期值。若开发商在该地区建造的高档公寓量大幅增加，在较短时间内
供给大量新楼盘，而有效需求并没有像预想的那样强劲，那么则有很大可能出现供求
关系变化的风险，从而危及预期房产投资回报的实现。所以，房产投资者应该注意房
产投资目标地区的地产资源储备潜力和房产开发趋向，对有效需求的增加作较保守的
预期，选择供求关系大体平衡的地区进行房产投资，以便规避供求关系变化带来的风
险。 　　

　　3．公共环境风险。 　　
　　房产价值与其所处的公共环境好坏是联系在一起的。公共环境由于城市发展中的
问题而发生恶化或者相对其他地区停滞不前而引起的落后等都会对房产价值构成风
险。所以，不论置业或投资，买房人必须注意公共环境风险，把眼光从样板间、售楼
处或者工地上放远一些，仔细地考虑一下周边公共环境，把各方面的情况了解全面
些，并结合城市发展规划进行前瞻性的考量，以便尽可能地规避公共环境风险。 　　

　　4．人文环境风险。 　　
　　房产的价值还与社区的人文环境联系在一起。用比较直接的话说，就是所谓高尚
社区，贫民区或者外来流动人口聚集区等。一般来说，一个房产项目的人文环境好坏
与其房产价值成比例增减。同样的房子在人文环境不同地区的价值往往会有相当惊人
的差异。如果出现周邻人文环境越来越差、治安不良等情况，那么这样的房产大幅贬
值是肯定的。所以，置业或投资者切不可因图一时房价便宜而置人文环境于不顾，而
应注意房产的人文环境，并选择人文环境好或者具有向上发展趋势地区的房产置业，
以有效规避房产人文环境风险。 　　

　　5．房产落后风险。 　　
　　房产本身有其发展过程，一代接一代向更合理的设计，更新的建筑材料设备，更
符合信息时代需求的方向发展。因此，房产置业投资者应敏锐地注意房产发展和新经
济对房产发展的影响，在置业时有适当的超前观念，选择符合新一代房产特征，适应
信息化时代的房产，以便规避由于房产落后所造成的房产价值下降的风险。 　　

　　6．按揭还贷风险。 　　
　　目前，银行对于个人房贷采取了越来越开放和优惠的购房按揭方案，甚至出现
“零首付” 等对置业者极为有利的条件。不少房产置业投资者也打起了“以小博
大”、“以房养房”等主意。毫无疑问，银行按揭的优惠条件对买房人是极其有利的
金融支持，成全了许多人居者有其屋之梦。但是，天有不测风云，有些将来的事不一
定现在就预料得那么周全，将来也许会有意外的事情发生。如果还贷额占收入或资产
比重较大，将来一旦出现没有预料到的事情而发生还贷困难，则房子有被银行收走的
风险。所以，买房人必须慎重决策，切忌冲动购买，把预期收入的估计建立在较切合
实际的基础上，并留有资金余地，从而使自已的买房和房贷按揭额决策建立在有冗余
的偿付能力基础上，以便从容还贷，规避房贷风险。