“我4年前向云景房地产开发有限公司购买的一套房产，因为开发商在我购房之前就已将该房产抵押他用，致使我入伙4年办不了房产证，可开发商竟将我诉至法院，我的房子被封，还要求我退房并付给开发商租金，这让我怎么接受？”昨天下午，在罗湖区人民法院一审庭审现场，杜先生情绪有些激动。记者了解到，与杜先生情况相同并被查封的房产共有34套。

　　是开发商欺诈，还是业主违约？这桩牵扯到众多购房者切身利益的房产纠纷案，引起各方广泛关注。

　　开发商诉业主

　　要求退房并交租金

　　2007年3月，杜先生与深圳云景房地产开发有限公司(以下简称云景公司)签订了《深圳市罗湖区云景豪园定购意向书》，向云景公司购买该公司开发的位于罗湖区云景豪园雅景阁30楼A室的房产，并交付一半房款41.9万元。在签订《定购意向书》时，云景公司并没有告知杜先生此售卖之房产早已抵押他人。

　　2011年3月，杜先生突然接到云景公司的通知，要求与他解除《定购意向书》，理由是“由于未在我公司控制范围之内的原因，无法签订正式的《房地产买卖合同》”。杜先生提出异议，认为在房价已经高涨的情况下，云景公司要想解除购房合约，必须支付他3年前所支付的全部购房款，并按照已付购房款的一倍支付赔偿金，遭到云景公司的拒绝。随后，云景公司向法院提起诉讼，把杜先生告上法庭，要求法院判决解除与杜先生的《定购意向书》，要求杜先生退还涉案房产，并要求杜先生支付因入住该房而产生的房屋租金10万余元。

　　业主反诉开发商

　　卖房搞欺诈，索赔一倍损失

　　接到法院送达的云景公司将自己告上法庭的传票，杜先生气愤不已：“我4年前买的房子，至今办不了房产证，他们不仅不给我一个合理的说法，还将我告上法庭赔偿他们？” 他认为，2007年3月，云景公司在签订《定购意向书》时，隐瞒了所出售的房子早在2001年已办理抵押他用且至今仍在抵押他用的事实。2011年3月，云景公司提出解除合同，但在通知中仍恶意隐瞒房屋抵押的事实。

　　杜先生说，这些年来，他和众多业主一直不知道自己所买的商品房早已被云景公司在卖出之前抵押他用，直到云景公司要求他退房并交租金的要求没有满足后将其告上法庭，他才在案件证据中发现云景公司向购房者所隐瞒的事实，即涉案房产自2001年至今始终处于抵押状态。

　　在被云景公司推上被告席后，杜先生马上提起反诉，要求解除《定购意向书》、返还已付购房款并按照已付购房款的一倍支付赔偿金41.9万元。
“云景公司故意隐瞒抵押事实，目的在于促成交易。而我恰恰是在被蒙蔽的情况下才签署相关合同。如果我当时知道房产已被他们抵押，绝对不会买这处麻烦房产。事实上，以2007年的市场情况，我首付的41万余元，完全可以买到同等条件的房产，房产证也理应早已办妥，我的巨大损失由谁来管？”他认为，云景公司故意隐瞒所售房产早已抵押的事实，是交易过程中的欺诈行为。根据《合同法》第四十二条第(二)项以及《最高人民法院关于审理房地产买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第(二)项的规定，云景公司应承担已付购房款一倍的赔偿责任，即赔偿他人民币41.9万元。

　　庭审焦点

　　是否隐瞒抵押事实

　　法庭上，双方就云景公司售房时是否如实告知了该房产有抵押的事实、《定购意向书》附加条款是否可以免除云景公司的赔偿责任、《定购意向书》是否属于房地产买卖合同等焦点展开激烈的辩论。

　　云景公司认为，其多次以口头或电话方式通知杜先生，因为其他原因无法办理房产证，故没有隐瞒事实。但在法庭上，其没有提交任何能够证明已经通知杜先生的证据材料。云景公司认为，《定购意向书》附加条款明确写明，“乙方入伙之日起，甲方在10个月内不能办理房地产证，甲方将乙方所交的全部楼款无息退还给乙方。”该条款已经告知杜先生可能的风险，杜先生对办不了房产证应该预知故云景公司可以据此免责。

　　杜先生则认为，云景公司明显违背了民法公平原则和诚实信用原则。入伙4年间，云景公司从没有明确告诉他涉案楼房已被抵押和查封。其恶意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，构成民法上的欺诈行为。《定购意向书》附加条款并没有以明示的方式表明，云景公司已清楚无误的告知杜先生，该房产已经存在抵押的事实。在合同生效后的4年多，云景公司始终没有提出过无法办理房地产证而解除合同。相反，却一直在收取杜先生的物业管理费。

　　云景公司认为，《定购意向书》属于缔约意向，并不是购房合同，不具有合同效力。杜先生反驳称，《定购意向书》属于商品房买卖合同。关于这一点，根据《最高人民法院关于审理房地产买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，《定购意向书》已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条所规定商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受了购房款，该定购意向书应当认定为商品房买卖合同。

　　那么，本案到底是开发商欺诈还是业主违约？本报将继续关注法庭的进一步审理情况。(记者 徐华)