住房和城乡建设部近日颁布《商品房屋租赁管理办法》（以下简称《办法》），旨在加强商品房屋租赁管理，规范商品房屋租赁行为，维护租赁双方当事人的合法权益。《办法》将于明年2月1日起施行，建设部1995年5月9日发布的《城市房屋租赁管理办法》同时废止。

     《办法》主要从以下几个方面对房屋租赁作了新规定。一是加强商品房屋租赁管理，进一步细化房屋租赁登记备案制度。本着鼓励房屋出租的原则，对房屋不得出租的情形作了重新规定，包括属于违法建筑的，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的，违反规定改变房屋使用性质的，以及法律、法规规定禁止出租的其他情形。 《办法》还对建设（房地产）主管部门加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传、定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息、建立完善房屋租赁登记备案信息系统等事项提出了要求。

     二是规范商品房屋租赁行为。针对房屋租赁市场上的突出问题，《办法》增加了部分条款予以规范。如针对实践中出租人分割房屋出租的情况，《办法》规定，出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。针对出租人在房屋租赁期内擅自提高租金、承租人居住权利得不到有效保障的情况，《办法》明确，房屋租赁合同期内，出租人不得单方随意提高租金。

     三是维护商品房屋租赁双方当事人的合法权益。 《办法》在《合同法》的框架下，进一步明确了出租人的房屋维修及确保房屋安全、承租人合理使用房屋等义务。如出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务，并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋、影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，应当负责修复或者承担赔偿责任。

     此外，从侧重保护承租人权利、稳定租赁关系的角度出发，《办法》对承租人优先购买权、买卖不破租赁等法律原则和规定也作了进一步细化。如承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。房屋租赁期内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。